Stagnacija na tržištu nekretnina u okolnim zemljama znatno se razlikuje od zemlje do zemlje te su neke više pogođene trenutačnom situacijom nego Hrvatska, piše Jutarnji list.
S Patrickom Franolićem, direktorom konzultantske tvrtke Spiller Farmer, razgovarali smo o slučaju poduzeća Signa, najveće austrijske privatne tvrtke za nekretnine koja je završila u stečaju, kao i o stečajevima sličnih tvrtki u Njemačkoj.
- Najveći stečaj u povijesti Austrije trenutačno se odvija na području nekretnina, Signa Prime i Signa Development su prijavili stečaj te se njihova imovina sada pokušava spasiti od rasprodaje. Signa je završila u stečaju zbog promjena na tržištu i krive procjene vodstva u vezi s refinanciranjem i trendovima cijena. Taj developer vrlo je aktivan u Njemačkoj i Austriji, bio je prisutan donedavno i u Hrvatskoj, ali više nije. Nekoć su bili vlasnici Hoto tornja u Savskoj, ali su ga prije nekoliko godina prodali drugom austrijskom investicijskom fondu - kaže Franolić.
Njihov je stečaj dodatno usporio nove investicije po regiji te se, kako kaže, u njegovoj branši nadaju da posljedice toga neće uzrokovati dugoročne probleme. Također, brojni su developeri u Njemačkoj pokrenuli stečaj nad velikim projektnim društvima, čiji je opstanak zbog promijenjenih okolnosti vrlo upitan.
- Tržišta poput austrijskog, slovačkog i češkog puno više pate od povećavanja kamata i restriktivnih uvjeta banaka, a to je uglavnom posljedica njihova jakog rasta u 2022. i 2023. godine. Te su zemlje puno brže i snažnije izašle iz krize koja je slijedila financijsku krizu iz 2009. godine te su imale više od 10 godina kontinuiranog rasta - kaže Franolić.
Pad kamata u zemljama kao što su Austrija, Njemačka i Slovačka bio je značajan, a Hrvatska nije nikada bila u prilici refinancirati se po tako niskim uvjetima.
- Do drugog kvartala 2022. godine kamate su za stambene kredite u Austriji i Njemačkoj bile znatno ispod dva posto, što je potaknulo velik broj građana da investiraju u stambene i poslovne nekretnine. Međutim, više od 65 posto stambenih kredita u Austriji bio je i još uvijek je s varijabilnom kamatom te ih je podizanje kamata od strane Europske centralne banke izuzetno pogodilo, a očekuje se da će taj rast troška refinanciranja i dalje stvarati velike pritiske u nekoliko zapadnih zemalja - objašnjava Franolić.
Iako je najavljeno da kamate neće dalje rasti i da bi moglo doći do njihova smanjenja do kraja 2024. godine, upitno je, kaže, koliko brzo će to osjetiti oni koji su se skupim kamatama u zadnjih dvije godine refinancirali.
Na jadranskoj obali i dalje vlada velik interes kupaca iz okolnih zemalja, međutim, vidljivo je da iz Austrije i Njemačke manje kupuju i pokazuju manji interes nego prije dvije godine.
- U Hrvatskoj su kamate tijekom posljednjih pet godina značajno pale, ali nismo nikada dosegli tako nisku razinu kao Austrija i Slovenija, a ta nas je situacija i poštedjela velikog rasta koji smo mogli pratiti u posljednjih 18 mjeseci u Austriji i Njemačkoj. Nadalje, hrvatske banke su kod financiranja objekata zahtijevale znatno veći udio kapitala od developera nego što su to zahtijevale banke u Austriji ili Njemačkoj, tako da su developeri ovdje bili znatno oprezniji jer je učešće u projektu bilo između 25 - 30 posto naspram 5 - 15 posto u nekim zapadnim državama - uspoređuje Patrick Franolić.
To su sve neki od razloga zašto je pad potražnje i prodajnih cijena u tim zemljama developere puno snažnije pogodio nego kod nas.
- Austrija, Njemačka i Slovenija suočile su se s velikim brojem stečaja developera koji nisu imali dovoljno stabilne financije te se sada banke moraju nositi s većim postotkom nenaplativih plasmana nego što je to slučaj u Hrvatskoj. Od hrvatskih banaka nisu, zasad, najavljene prodaje problematičnih kredita jer je taj broj i dalje puno niži nego u zadnjoj financijskoj krizi, kada je iznosio i do 15 posto portfelja. Trenutačno se ta brojka kreće oko dva do tri posto - objašnjava direktor Spiller Farmera.
Njemačka narodna banka procjenjuje da su nekretnine u određenim njemačkim pokrajinama i gradovima precijenjene između 20 i 30 posto.
- Posljedica niskih restrikcija i jeftinih kamata bila je pretpostavka za daljnji rast cijena, koje su izbijanjem rata i visokom inflacijom oštro zaustavljene. Ne očekujemo da će se svi problemi iz zapadnih zemalja prenijeti na hrvatsko tržište, ali pad interesa za određene kategorije hrvatskog tržišta nekretnina, kao i za investiranje investicijskih društava i fondova za 2024. godinu je neizbježan - smatra on.
Međutim, radi usporavanja gradnje i pada potražnje na tržištima zapadne Europe zaustavljen je rast troškova materijala te se očekuje i pad pritiska na tržištu rada zbog naglog rasta broja nezaposlenih u građevinskom sektoru u Njemačkoj, Austriji i Slovačkoj.
- U Hrvatskoj ne računamo na to jer je velik broj građevinara angažiran na projektima obnove u Zagrebu nakon potresa, tako da su za 2024. i 2025. godinu knjige narudžbi za taj sektor dobro popunjene - zaključuje Patrick Franolić, piše Jutarnji list.