Problem (ne)priuštivog stanovanja je vjerojatno najveći izazov s kojim se građani Splita u posljednje vrijeme susreću. Doduše, kako i neće kada je riječ o "najlipšen gradu na svitu". A sve što je jako, jako lijepo je, poznato je, i jako, jako skupo. Pa, barem zadnjih nekoliko godina...
Kako je došlo do ovoga? Svakako, ekonomski stručnjaci klasičnim alatima svoje struke već uvriježeno tumače kako je ono što pogoni galop cijena kvadrata neuravnoteženost ponude i potražnje. Ili, konktretnije, manjak ponude i višak potražnje.
Međutim, kada se malo iskorači iz akademske teorije i čitava situacija sagleda kroz debelo okno socioekonomskog realiteta, slika se izoštri u ipak nešto živopisniju scenografiju. Jer, ono što je svima već krajnje očito jest da - splitski stanovi više nisu za stanovanje.
Jasno, kada se upravljanje nekim sektorom u potpunosti prepusti tržištu, rezultat neće biti poboljšanje kvalitete života šire javnosti. To nije zadatak tržišta. Naime, tehnička funkcija tržišta je profitiranje entiteta koji sudjeluju u trgovinskoj razmjeni. Stoga, kvadratima se licitira do maksimalne cijene koju je netko spreman platiti. A ti "neki", dragi Splićani, više svakako niste vi.
Davno je - daleko bilo! - prošlo vrijeme komunističkog mraka u kojem je postojalo nešto što se zvalo "stanarsko pravo". Danas, u doba "slobode i demokracije", ovakvo ustavom osigurano trajno i nepovredivo korištenje krova nad glavom se smatra oblikom diktature; kao i popratni institut društvenog vlasništva.
Neki bi se mogli sjetiti kako su u to primitivno doba poduzeća, umjesto da stvaraju tajkune, gradila stanove za svoje djelatnike; barem ona uspješna. Unatoč današnjim prispodobama o tome kako su radnici u jugoslavenskim samoupravnim firmama po čitav dan samo rashlađivali spolne organe, istina je da su oni kolektivi koji su se bolje i uspješnije tržišno natjecali (jer je klasični socijalizam oblik tržišnog gospodarstva) za to bili nagrađivani povećanom kvalitetom života; prvenstveno u vidu stjecanja boljeg stambenog prostora.
Oni zaposleni u slabije stojećim poduzećima morali su svoju stambenu situaciju riješiti na drugačiji način; bilo kupovinom stanova koji su se nalazili na tržištu, bilo izgradnjom vlastite nekretnine ili pak odlaskom u podstanarstvo u kojem je cijena najma, prema procjenama, bila 5 do 10 puta viša od stanarina u društvenim stanovima.
Zbog svega navedenog danas u Hrvatskoj 92 posto građana posjeduje vlastite nekretnine, što je jedan od najviših svjetskih postotaka. S druge strane, u Berlinu 85 posto stanovnika živi u iznajmljenim stanovima.
Za ovakvu stvarnost je krivo razdoblje samoupravnog socijalističkog društva, u kojem se stanovanje tretiralo elementarnom potrebom čovjeka poput zdravstva i školstva. Konačno, na Popisu iz 2011. godine je u Splitu evidentirano 14 beskućnika, dok ih u onom prethodnom nije bilo. Iz Udruge MoSt javljaju da ih je sada preko 30.
No, vratimo se mi modernoj stvarnosti i kompliciranoj formuli ponude i potražnje. Split je od kraja Drugog svjetskog rata do početka 80-ih narastao tri i pol puta; sa 50-ak na nekih 175.000 ljudi. Baš u to vrijeme je broj stanova u Jugoslaviji premašio broj kućanstava za 135.000 jedinica. Hoće reći - bilo je viška stambenih prostora. Doduše, ti viškovi su se nalazili su manje urbanim područjima. Tranziciju stanovništva u gradove građevinskom sektoru nije bilo lako pratiti.
Međutim, 90-ih je u Hrvatskoj otpočeo demografski pad. Split je s 200.459 ljudi u 2001. pao na 188.694 u 2011., da bi se 10 godina nakon opet vratio na brojke iz 80-ih; točnije 178.102 ljudi. Ipak, upravo ovdje je posijano sjeme problema kojim se ovaj tekst bavi; odvajanje stambene potrebe Splićana od stambene dostupnosti splitskih nekretnina.
Prema rezultatima Popisa stanovništva, 2011. godine u gradu Splitu bilo je ukupno 76,568 stanova, što je povećanje od 16 posto u odnosu na stanje prema Popisu iz 2001. Nasuprot tome, u istom periodu se broj stanovnika smanjio za šest posto, ali je broj kućanstava porastao za 3,8 posto (na 63,007).
Ovo najvjerojatnije možemo tumačiti time što u gradu pod Marjanom otprilike svaki drugi brak završi razvodom, kao i da mladi sve kasnije - ako uopće - ulaze u bračno partnerstvo. Tako je navedene godine u Splitu odnos broja kućanstava i broja stanova iznosio je 1:1.28 (u korist stanova). Dakle, Splitu ne fali ponude stanova - Splitu fali stambene politike.
Što se tiče izgradnje po kvartovima, u spomenutom razdoblju do najvećeg porasta broja stanova dolazi na Žnjanu (1,420), Mejašima (1,151), Lovretu (823), Žrnovnici (702) i Trsteniku (624). Relativno povećanje broja stambenih jedinica u odnosu na postojeći broj najintenzivnije je na Žnjanu (126 posto), Šinama (113 posto), Žrnovnici (96 posto), Sitno Donjem (79 posto) te Sirobuji (54 posto). Zanemarivi relativni porast imale su Lokve, Lučac Manuš i Blatine-Škrape.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku je u razdoblju 2011.-2017. godine u Splitu izgrađeno dodatnih 1.867 stanova. S druge strane, prema podacima o broju izdanih uporabnih dozvola od Grada Splita za novoizgrađene stambene objekte, broj novih stanova u razdoblju 2013.-2018. u Splitu je narastao za 1.839 (i Stobreč za 104).
Najveći broj novoizgrađenih stanova u tom periodu se nalazi u gradskim kotarima Mejaši (789), Žnjan (309), Bačvice (166), Visoka (147), Spinut (125), Stobreč (104), a manje od 10 jedinica je stvoreno na Bolu, Šinama, Sućidru, Brdima i Gripama. Na Lokvama, Plokitama, Pujankama, Ravnim Njivama, Splitu 3 i Trsteniku nije bilo nikakve nove stambene izgradnje.
Od ukupno 789 stanova koliko je 2013.-2018. izgrađeno u naselju Mejaši 571 stan izgrađen je u sklopu programa POS na lokaciji Kila investitora APN. Stambena izgradnja na Kili u sklopu programa POS u razdoblju 2013.-2018. jedina je investicija unutar modela društveno poticane stanogradnje; sve ostale investicije u stanogradnju bile su od strane privatnog investitora i isključivo tržišno usmjerene.
Iako je gradonačelnik Ivica Puljak tu i tamo znao najaviti da će Grad krenuti u izgradnju priuštovih stanova, jedine informacije koje su dosad izašle u javnost na tu temu su da još uvijek nije čak pronađeno ni zemljište za ovakav pothvat. Ipak, u ponedjeljak će se na tematskoj sjednici Gradskoga vijeća razmatrati dokument "Strategija razvoja grada Splita do 2030. godine", u kojoj se spominje i ova problematika.
Nadalje, prema podacima dostavljenim od Grada Splita u razdoblju od 1.7.2018. do 30.6.2019. izdano je odobrenje za građenje ukupno 716 stanova što je značajno povećanje (87 posto) u odnosu na 2017. godinu kada su izdana odobrenja za građenje 383 stana, pa se može očekivati i povećanje broja izgrađenih stanova u narednom razdoblju. Najveća ulaganja u stanogradnju se zbivaju na Mejašima (189 stanova), Žnjanu (153 stana), Žrnovnici (80 stanova), Visokoj (64 stanova) i Sirobuji (48 stanova).
Gledajući stanove prema načinu korištenja, 2011. je 80.5 posto stanova bilo stalno naseljeno, što znači da je petina ukupnog fonda bila privremeno nenastanjena, napuštena, namijenjena za povremeno korištenje te djelatnost (turistički najam i ostalo). Broj stanova za povremeno stanovanje (stanovi za odmor i rekreaciju, stanovi koji se koriste za sezonske radove u poljoprivredi) na popisu iz 2011. godine je iznosio 716 i veći je za 34 posto u odnosu na 2001., a broj stanova u kojima se isključivo obavljala djelatnost i koji su bili namijenjeni iznajmljivanju turistima je bio 1,229 i povećao se za 112 posto unutar tih deset godina.
U apsolutnom broju privremeno nenaseljenih stanova u 2011. godini su prednjačili Žnjan (763), Grad (717), Bačvice (676), Varoš (652), Mejaši (631), Bol (610) i GK Lovret (608). U naseljima u kojima u razdoblju 2001.-2011. došlo do najvećeg povećanja broja stanova namijenjenih za stalno stanovanje (Žnjan, Mejaši, Lovret, Žrnovnica, Trstenik) došlo je istovremeno i do najvećeg broja privremeno nenastanjenih stanova. Po svemu tome se može zaključiti da jedan dio novoizgrađenih stanova nije bio namijenjen za - stanovanje.
Podaci dobiveni od Turističke zajednice grada Splita i digitalne platforme eVisitor navode da je 2019. godine 7.119 objekata u domaćinstvu bilo namijenjeno za turistički najam, što je u odnosu na 594 iz 2011. relativni porast od čak 1098 posto! Iako ovaj podatak treba uzeti okvirno jer je osim stanova i određeni broj poslovnih objekata također bio prenamijenjen u stanove za iznajmljivanje turistima, pretpostavka je da je veliki dio stanova iz kategorije privremeno nenastanjenih iz 2011. godine prešao u turističku djelatnost.
Također, usporedba pokazuje da je u dijelovima grada u kojima u razdoblju 2001.-2011. nije došlo do nove gradnje opao broj stalno nastanjenih stanova i povećao se broj onih nenastanjenih. Riječ je o centralnim gradskim predjelima, a listu predvodi Grad u kojem se taj fond povećao za 282, Lučac-Manuš sa 199, Varoš sa 128, Lokve sa 127, Gripe sa 110 i Spinut sa 95.
HEP-ovi podaci o potrošnji struje u stambenim jedinicama u 2019. godini pak sugeriraju da se 4.857 mjerila na području grada Splita ne koriste. Po zonama to izgleda ovako: ZONA 1 (Marjan, Spinut, Meje, Zvončac, Get): 935, ZONA 2 (Gripe, Bol, Lučac): 747, ZONA 3 (Bačvice, Trstenik, Mertojak, Žnjan, Pazdigrad): 752, ZONA 4 (Kman, Kacunar, Pujanke, Sućidar, Visoka): 677, ZONA 6 (Skalice, Lovret, Brda, Ravne Njive): 520, ZONA 10 (Mejaši, Stobreč, Žrnovnica): 759, ZONA 12 (Lokve, Škrape, Blatine, Plokite): 467.
Dodatno, u usporedbi Popisa 2001. i Popisa 2011. evidentno je da se u tom razdoblju povećao broj stalno naseljenih stanova s većim brojem soba (trosobnih, četverosobnih te peterosobnih i više), dok je broj onih jednosobnih pao sa 7.958 na 6.226, a dvosobnih s 22.085 na 18.190. Dakle, u tim manjima sve manje žive Splićani. I baš zato što za takav tip stanova licitiraju neki ljudi dubljih džepova od lokalaca, u razdoblju 2013.-2017. su se u najvećem postotku gradili oni dvosobni (48 posto) i jednosobni (23 posto).
Kada pak pričamo o cijeni splitskih kvadrata, oni se danas, po Njuškalu, u prosijeku cijene sa 3495 eura. I, koliko god to za prosječnog građanina izgledalo nedostižno - čak je i nedostižnije od toga. Naime, prema istraživanju Deloittea iz 2019., Splićanin koji zarađuje prosječni godišnji dohodak mora raditi 32,17 godina i ne trošiti na ništa drugo da bi kupio standardizirani novi stan od 70 kvadrata.
Svakako, potražnja za stanovima zadnjih desetak godina je, zbog iznimno niskih kamatnih stopa na stambene kredite, njihove lakše dostupnosti te roka otplate do 30 godina, snažno rasla. Istovremeno je i država uvodila razne poticajne mjere, prvenstveno APN, što je dodatno dizalo cijene kvadrata.
Ipak, sjetimo se kako je dolaskom ekonomske krize 2009. godine došlo i do rasta promjenjivih kamata i paralelnog pojačanog financijskog opterećenja građana. Ono što se tada dogodilo je da mnogi od njih više nisu bili u stanju vraćati kredite pa su tako, između 2010. i 2016., banke konfiscirale 9.500 stanova i kuća. Sada se, nažalost, ponavlja isti kapitalistički ciklus "napuhivanja i pucanja" te ćemo uskoro gledati reprizu tog istog.
Srećom, zbog netržišnih politika "one bivše države" 85 posto splitskih obitelji posjeduje neku nekretninu koju mogu pretvoriti u dodatni prihod turističkim najmom. Jer, da nije "tamnica Hrvata" brinula o tome da svatko ima vlastitu tamnicu, danas Hrvati ne bi imali ni suterenske ćelije od 25 kvadrata na Kmanovima, Sućidrima i Visokama za oglasiti na Airbnbu ili Bookingu.
Doduše, pošto sada stranci kupuju svaku treću nekretninu Lijepe naše, moglo bi se dogoditi da će Splićani idućih godina sve više cijeniti svoje privatno vlasništvo - dok po zlato rasprodaju imovinu onih siromašnih i zaostalih Jugoslavena.