- U centru Zadra, u samoj povijesnoj jezgri je zgrada s koje otpadaju dijelovi fasade, te je opasna za život.
Upravitelj zgrade je “Stambeno gospodarstvo Tanker” d.o.o. Kako izgleda zgrada kojom upravlja “Tanker”? Voda je pronašla put i od četvrtog kata došla do drugog. Na početku 21. st. stanari skupljaju vodu u lavorima, to traje mjesecima, slijedi popravak od firme, ali i nakon toga suvlasnik stana na trećem katu mora slušati kapanje vode, jer je sanacija neuspješna. Suvlasnici zgrade se odlučuju na promjenu upravitelja i propisanom većinom suvlasničkih dijelova donose odluku o otkazu i biraju novog upravitelja.
Međutim, SG “Tanker” ne želi prihvatiti otkaz, ucjenjuje suvlasnike pozivajući se na postupak povezivanja zemljišnih knjiga i knjiga položenih ugovora za koji ga sigurno nisu ovlastili suvlasnici. To je protivno zakonu mogao jedino samoinicijativno potpisati predstavnik zgrade koji je više od deset godina vukao dug za pričuvu i koji je od firme imao povlašteni položaj jer je jedino “Tanker” kao upravitelj dužan naplaćivati dugovanja, a što nije činio - ovako tvrdi Silvana Mezić, vlasnica stana u zgradi u Ulici Biankinijeva 4, u dopisu koji je uputila direktoru SG “Tanker” Gerariju Sutloviću.
Mezić napominje da se takva situacija ponavlja i u drugim zgradama te da po njezinu saznanju čak 11 zgrada čeka da se izvuče “iz ralja” SG “Tanker”, koji odugovlačenjem želi onemogućiti suvlasnike da se prijavljuju i na natječaje za energetsku obnovu svojih zgrada.
“Stambeno gospodarstvo Tanker”, jedan od najvećih stambenih upravitelja u Zadru, uz “Zadar stan” sigurno ima najviše potpisanih ugovora za upravljanjem održavanja zgrada. Koliko, direktor Sutlović nije nam želio reći, držeći to poslovnom tajnom. Na pitanje zbog čega stanari pojedinih zgrada žele prijeći kod drugih upravitelja, kaže - “pitajte njih”.
- Prema mom saznanju SG “Tanker” je obnovio nula nekretnina, pa kad bismo to preveli, SG “Tanker” je firma koja ne želi raditi svoj posao, ali istovremeno ne dopušta drugima da ga rade. Zašto? - uzvraća pitanjem nezadovoljna suvlasnica Silvana Mezić i nastavlja:
- U više sam se navrata i usmeno i pismeno obraćala direktoru Genariju Sutloviću, a rezultat je nikakav. Zbog lošeg upravljanja njegove firme vrijednost zgrade je smanjena, a sad se postavlja i pitanje ljudskih života. Od kolovoza 2019. godine tri dijela zgrade su otpala. Na sreću, još nitko nije povrijeđen. U pismenom odgovoru na moja pitanja on iznosi neistine da zgrada nema propisanu većinu suvlasničkih dijelova. To je matematika osnovne škole i teško mi je vjerovati da Genarij Sutlović ne zna osnove matematike. Suvlasnici zgrade su pri punoj svijesti i zdravom razumu odlučili promijeniti firmu koja vodi njihovu zgradu i to ne mogu napraviti? – ogorčena je Silva Mezić, koja sebe naziva “jednom od žrtava poslovanja SG Tanker”.
Direktor Sutlović tvrdi da su njezine tvrdnje pune paušalnih i neutemeljenih optužbi i primjedbi. Suvlasnici, kaže on, ne mogu prijeći kod drugog upravitelja.
- Prije svega, netočno je da su suvlasnici većinskom odlukom izabrali novog upravitelja, jer potpisani suvlasnici ne predstavljaju natpolovičnu većinu suvlasnika po suvlasničkim udjelima. Isto tako treba napomenuti da su se suvlasnici obvezali da neće raskinuti ugovor o upravljanju sa SG “Tankerom” do okončanja postupka povezivanja zemljišnih knjiga i knjige povezanih ugovora, koji je u tijeku, a čijom provedbom će suvlasnici imati uređeno vlasništvo svojih stanova upisano u zemljišne knjige.
Visina pričuve koju suvlasnici plaćaju nije ispod zakonskog minimuma, ona je zakonski minimum, zbog toga u pričuvi zgrade uvijek nedostaje sredstava za bilo kakve značajnije zahvate na zgradi osim hitnih intervencija, s čime su dobro upoznati suvlasnici i predstavnik suvlasnika. Netočan je navod da unatoč inzistiranju nije poduzeto ništa za naplatu pričuve od najvećeg dužnika, predstavnika suvlasnika, jer je protiv njega pokrenut ovršni postupak radi naplate dugovanja za pričuvu zgrade – ističe Sutlović.
Kaže da je dogovoreno s tim istim predstavnikom suvlasnika da se kao prvi korak u rješavanju problema zgrade krene u sanaciju dvorišne strane fasade zgrade koja je u najlošijem stanju, i za to je dobivena kvalitetna ponuda firme “Jasmin gradnja”. S obzirom na to da u pričuvi nema dovoljno sredstava za plaćanje tih radova, dogovoreno je s predstavnikom da će se pozvati sve suvlasnike da podmire svoje dospjele dugove za pričuvu zgrade, a da će se za preostali iznos koji nedostaje uzeti kratkoročna pozajmica, uz obavezno povećanje pričuve, o čemu će se suvlasnici pismeno izjasniti – kaže Sutlović, čije navode Silvana Mezić pak – opovrgava.
- Imamo natpolovičnu većinu po suvlasničkim udjelima. Temeljito smo provjerili, samo kod jednog stana u potpisu je kći umjesto bake, ali i bez njih zadovoljavamo, a izmjena u potpisu je već ispravljena. Povezivanje zemljišnih knjiga uopće nije smetnja za prijelaz u novu firmu, samo se izabere novi opunomoćenik, s tim što se suvlasnici nisu obavezali na posao povezivanja zemljišnih knjiga jer za to ne postoje natpolovični potpisi. Tvrdnja da će se krenuti u sanaciju dvorišne strane fasade zgrade doslovno “zaustavlja um”. To su kozmetički zahvati, vertikale su problem, voda je pronašla svoj put, od četvrtog kata stigla je na drugi – uzvraća Mezić, dodajući da su stanari odlučni da promijene upravitelja, odnosno otkažu suradnju s “Tankerom”.
To ćemo morati riješiti samo na sudu – uporan je Genarij Sutlović.
Jadranka Radulović, direktorica stambenog gospodarstva “Nova suha”, potvrdila je da kod njih 11 stambenih zgrada “čeka izlaz” iz Tankera.
- Točno je. Nakon što natpolovična većina stanara potpiše, oni imaju pravo birati i promijeniti upravitelja. A u pitanju je i energetska obnova, za koju su mnogi stanari zainteresirani i žele nešto napraviti – kaže direktorica Radulović.
Pravilnik o povezivanju knjiga položenih ugovora bio je na snazi do 31. 12. 2015. godine. S tim da se, prešutno, i dalje moglo predavati zahtjeve. To znači da su upravitelji bili dužni predati zahtjeve za povezivanje knjiga položenih ugovora do tog roka, a ovdje se dogodilo da je “Tanker” predavao zahtjeve tek kad se većina suvlasnika odlučila da želi otići iz “Tankera”, kaže Radulović i naglašava:
- Imamo slučajeva da su neki željeli otići u ožujku 2019. godine, a oni su u “Tankeru” u svibnju 2019. godine predali prijedlog za povezivanje. Prema pravilniku, upravitelj je dužan predati prijedlog za povezivanje knjige položenih ugovora, ali čak i ako je postupak pokrenut, a većina suvlasnika zgrade želi prijeći kod drugog upravitelja, jednostavno se promijeni na sudu punomoć i to je to. Dakle, svi su trebali pokrenuti taj postupak, a da postoji neka ograničavajuća klauzula nitko ne bi mogao promijeniti upravitelja – kaže upraviteljica Radulović, dodajući da se njezina tvrtka intenzivno bavi energetskom obnovom, za što pripremaju dosta zgrada, čak 20-ak projekata je u pripremi, s tim što oni upravljaju s puno manjim brojem zgrada od “Tankera”, koji sa “Zadar stanom” kontrolira većinu stambenog fonda Zadra.
- Ne postoji ulaz koji nije zainteresiran za energetsku obnovu zgrade. Ima tu puno posla, od vlasništva, imovinsko-pravnih odnosa, do uporabne, građevinske dozvole, legalizacije... svega. To je obiman posao za upravitelje. Mi ćemo još neko vrijeme trpiti ovu situaciju oko zakočenih suvlasnika koji žele prijeći kod nas, a nakon nekog vremena predat ćemo tužbu sudu. U zakonu o vlasništvu stoji - ukoliko se ne poštuje odluka natplovične većine da se onda zatraži sudskim postupkom ostvarenje tih prava. U slučaju suvlasnika koji žele prijeći iz “Tankera” kod nas, upravitelj nije na vrijeme predao prijedlog povezivanja, već je to učinio 2019. godine i logično da zgrade nisu dobile rješenje. Suvlasnike se ne pušta, ne ide se na energetsku obnovu iako zgrade to žele jer se raspadaju, a sve to je razlog zbog kojega se ne dozvoljava promjena upravitelja. A čim se nije postupilo u rokovima koje određuje pravilnik, ugovori su automatizmom raskinuti. Čak i ako su sad, davno iza roka, pokrenuti postupci, suvlasnike se ne može silom držati jer odluka natpolovične većine suvlasnika je mjerodavna odluka, a mi imamo slučajeva da imamo čak i 90 posto potpisa. Ljude se ne može zadržati protiv njihove volje – zaključuje Jadranka Radulović, direktorica “Nove suhe”.