Kako je moguće na mjestu stare trošne kuće na Poljani Požarišće - s prizemljem i tri kata - izgraditi potpuno novu zgradu - s podrumom, prizemljem i četiri kata - s građevinskom dozvolom za rekonstrukciju?
Po zakonu i uz blagoslov konzervatora!
Tako bi ukratko glasio odgovor na enigmu koja stanare susjedne zgrade u Ulici Zore Dalmatinske ali i širu javnost već danima intrigira. Kako? Do kraja teksta pokazat će se da je zapravo važnije zašto, odnosno za što, ali krenimo od početka.
U potrazi za odgovorima na ova pitanja zatražili smo od Darka Kasapa, gradskog pročelnika za graditeljstvo, da nam omogući uvid u građevinsku dozvolu izdanu tvrtki Albergo u vlasništvu Mite Mičić, Tonija Broka i bivšeg košarkaša Marka Popovića. U dogovoreno vrijeme došli smo u gradski ured dislociran u zgradi Tržnice gdje su nas dočekali voditeljica Odsjeka za provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje Slavica Kardum, arhitekt Hrvoje Baranović koji je potpisao izdanu građevinsku dozvolu, te projektantica nove zgrade Romana Lasan.
Uvid u izdanu dozvolu, suglasnosti nadležnih tijela, posebne uvjete konzervatora i sam projekt, nismo, međutim, uspjeli vidjeti, jer je građevinska dozvola završila u – arhivi.
- Očigledno se nismo razumjeli, ali i to možemo napraviti, no treba će nam malo vremena – objasnila je situaciju voditeljica Kardum. Pristali smo da to odgodimo za drugi put, u što skorije vrijeme, a onda smo tražili odgovor na pitanje: po kojim je uvjetima izdana građevinska dozvola za rekonstrukciju objekta od kojeg u naravi nije ostalo apsolutno ništa, čak su iskopani i novi temelji na dijelu arheoloških nalazišta, a cijela zgrada dobila je jedna kat više.
- Izdana je dozvola za rekonstrukciju po uvjetima iz Prostornog plana uređenja Grada Zadra. To je sve što mogu reći – kazao je Hrvoje Baranović pomalo uvrijeđen što smo se kao predstavnici građana koji ga plaćaju usudili tražiti objašnjenje po kojim je osnovama izdao dozvolu za rekonstrukciju.
- Mogli ste pročitati Zakon o građenju prije nego što ste pisali članak – ukorio nas je Baranović, a mi smo ga podsjetili da je on plaćen za to da poznaje i primjenjuje zakon, a ne novinari, te da je dužan javnosti objasniti svoju odluku.
Tu je riječ uzela Slavica Kardum usmjerivši tijek razgovora na Zakon o građenju koji definira osnovne pojmove te na uvjete građenja iz Prostornog plana uređenja Grada Zadra (PPUGZD).
Stvari dakle stoje ovako: Popović i partneri dobili su dozvolu za rekonstrukciju, a „rekonstrukcija građevine”, prema pojmovniku iz Zakona o građenju, „je izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za tu građevinu ili kojima se mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i sl.), odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine.”
Kako nam je bilo čudno što se u definiciji kao ključan subjekt ističe ”postojeća građevina”, koje na Poljani Požarišće više nema, niti u tragovima, gospođa Kardum nam je kao odgovor ponudila zakonsku definiciju postojeće građevine, koja glasi: „Postojeća građevina je građevina izgrađena na temelju građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta i svaka druga građevina koja je prema ovom ili posebnom zakonu s njom izjednačena.”
Dakle, iako postojeće zgrade u naravi više nema, ona je "stvarna" u službenim aktima, a kako je bila riječ o zgradi starijoj od 1968. godine, ona je automatski bila i legalna i postojeća, bez obzira je li ikada usitinu imala izdanu građevinsku dozvolu. Štoviše, trebala je biti uklonjena nakon Drugog svjetskog rata, ali splet okolnosti je sačuvao do danas.
Sada nam je postalo jasnije kako je moguće na istom mjestu potpuno srušiti postojeću zgradu i na njenom mjestu podići novu, ali sa šest umjesto četiri izvorne etaže, te joj usput promijeniti namjenu iz stambene u poslovnu, i da sve to bude rekonstrukcija u skladu sa zakonom. Nejasan nam je ostao razmak od susjedne i visina nove zgrade, na što smo upućeni na Članak 66. PPUGZ-a izmijenjen i dopunjen 2019. godine, koji glasi:
„U slučajevima rekonstrukcije ili gradnje zamjenske građevine dozvoljava se gradnja i kada nisu ispunjeni uvjeti minimalne površine građevinske čestice, udaljenost od susjeda ili koeficijenta izgrađenosti, pod uvjetom da se zadrže tlocrtni gabariti građevine. Iznimno dozvoljava se dogradnja etaža i/ili povećanje visine zgrade ukoliko se na taj način slijedi visina susjednih zgrada.”
Dakle, „ukoliko se na taj način slijedi visina susjednih zgrada”.
Susjedna zgrada, stambenjak arhitekta Božidara Rašice, viša je za kat od povišene nove zgrade budućeg hotela. Zašto onda i hotel nije na maksimalnoj visini susjedne zgrade? Tu smo dobili ključan odgovor Slavice Kardum i Hrvoja Baranovića: zato što su tako u posebnim uvjetima odredili konzervatori!
Prema uvjetima iz PPUGZ-a na tom je mjestu unutar zaštićene povijesne jezgre moguće maksimalno izgraditi (novu) zgradu s pet katova, ali su konzervatori u posebnim uvjetima odredili da ona ima samo četiri kata. Konzervatori imaju glavnu riječ u određivanju uvjeta kad je u pitanju izgradnja unutar povijesne jezgre i svojim odlukama mogu derogirati uvjete iz PPUGZ-a, ali isključivo unutar uvjeta iz plana. Dakle mogu dozvoliti višu gradnju, ali ne višu od Planom definiranih pet katova.
To znači da nekome mogu, a nekome ne moraju dozvoliti podizanje kata više, iako mu je to po uvjetima iz Prostornog plana omogućeno. Konzervatori su u slučaju novog hotela na Požarišću dozvoli da investitor može objekt povećati za dvije etaže, jednu podzemnu, podrum, i jednu nadzemnu, četvrti kat. Konzervatori su znači ‘jači‘ od Prostornog plana, pa je time i veća njihova odgovornost za objekt na Požarišću.
Projektantica zgrade Romana Lasan rekla je da će zgrada imati klasičan krov s crijepom bez potkrovlja, a o radovima i navodnim oštećenjima arheoloških nalaza, nije imala informacije, osim da je projekt podruma morala uskladiti s konzervatorskim uvjetima, a sama površina podruma je manja od tlocrtne površine zgrade.
Nova je zgrada potpuno zauzela parcelu od 113 kvadratnih metara što znači da će ukupna korisna površina budućeg hotela biti oko 600 kvadratnih metara.
Na kraju sastanka povela se mala rasprava oko toga tko bi htio živjeti u susjednoj zgradi, koju nova zgrada sada zakriljuje za još jedan kat. Odgovor se sveo na klasičnu argumentaciju birokratskog sustava kad god je nešto u konfliktu sa zdravim razumom i životnom situacijom. "Mi samo radimo svoj posao".
U povijesti imamo bezbroj slučajeva onih koji su ”samo radili svoj posao” i posljedica koje su promijenile svijet. Na gore.
Ovdje se mijenja ono što je sama srž Zadra, njegov prostor, njegov najvredniji dio, jedinstvena i zaštićena povijesna jezgra. Mijenja se nezaustavljivo i nepovratno, a nitko u sustavu odgovornih taj proces ne namjerava zaustaviti, usporiti ili kontrolirati jer donosi novac. Grad Zadru, trgovcima nekretninama, investitorima, građevinskim poduzetnicima i obrtnicima, projektantima... Stradavaju samo kolateralne žrtve, stanovnici Grada i njegov identitet. Njegov prostor.
Ovakvih ”točkastih” slučajeva ima na svakom koraku, metastaziraju po cijelom gradu u nekakav kancerogeni mozaik koji godinama hlapljivo ždere prostor. Kad se konačno shvati, kao što je zadnjih godina nekim političarima došlo do glave, da smo došli do terminalnu faze, odnosno da smo sami uzgojili i othranili svoga ubojicu, ni operacija, ni kemoterapija više neće moći pomoći.
Te bi činjenice trebali znati najodgovorniji u ovom slučaju, Grad Zadar i zadarski konzervatori. Grad Zadar, koji je za 200 tisuća eura prodao staru zgradu i parcelu bez da su pomislili sačuvati taj prostor za građane, i državni konzervatori koji su velikodušno skinuli gaće pred investitorima.
I koliko nas sve to na kraju košta? Najmanje dva rižota.
