A evo i kako se kreću: uzmimo za primjer kuće u Gradu u zidinama. Cijena kvadrata je u povijesnoj jezgri još uvijek 'stabilna', od 5.500, 5.900 do 6.250 eura za kvadrat. Takve su cijene u prosjeku bile i prije korona krize.
Cijene kuća u Lapadu su povoljnije – ima ih od 2.250 do 3.000 eura za kvadrat, ovisno o stanju i veličini, na Pločama za nekretnine za renovaciju traže od 3.000 do 4.500 eura, a u Gružu, također za renovaciju, kuće drže cijenu od oko 1.900 eura za kvadrat. Prodaju se i mnoge kuće u okolici, primjerice na Brgatu s cijenom od 3.600 eura za kvadrat, u Zatonu za 2.200 do 2.600, u Orašcu oko 2.000, u Sustjepanu za 1.950 eura za kvadrat, a otprilike toliko je i u Mokošici; u Slanome traže od 2.300 do 3.600 za kvadrat kuće, u Župi dubrovačkoj, ovisno o lokaciji i u trenutnoj ponudi kuća, od 2.500 do 2.600, dok u Konavlima kvadrat samostojeće kuće 'dođe' oko 2.300 eura – u Cavtatu 2.400. Cijene su jako šarolike i treba dobro izvagati 'value for money', odnosno koju vrijednost dobivate za svoj novac. Kupci uglavnom imaju iste prioritete – lokaciju, blizinu centra i trgovina, mogućnost parkinga, pogled, godište, kvalitetu izgradnje i slično.
Cijene stanova također se drže, variraju po lokacijama i treba ih dobro izvagati. U Mokošici se mali stanovi prodaju za 2.700 eura po kvadratu, u Lapadu se veliki stanovi preko 100 kvadrata u novogradnji mogu kupiti već za oko 3.000 eura po kvadratu, dok se stariji stanovi u Lapadu prodaju za 2.900, 3.500 do 4.000 eura za kvadrat. Za novogradnje u Gružu traže 3.100 eura, dok na Pločama cijene rastu s lokacijom i pogledom na Grad, čak i bez parkinga – 5.400 eura za kvadrat. U okolici, primjerice Zatonu, cijene stanova u novogradnjama kreću se oko 2.400 za kvadrat, u Orašcu od 2.400 do 3.000, u Župi dubrovačkoj oko 3.000, a na Zvekovici oko 2.000 eura za kvadrat stana.
Novogradnja nije i garancija dobre kvalitete, dapače. Najveća je prednost novogradnje parkirno mjesto koje zgrade danas moraju imati, a koje plaćate dodatno između 15.000 i 20.000 eura. Uvijek je bilo 'koliko para, toliko muzike', i naravno da proračun kupca određuje što će u konačnici postati njegovo.
Cijene zemljišta, građevinskih i poljoprivrednih, također su se zadržale na onima prije krize. Građevinsko je u okolici oko 200 eura kvadrat (Orašac), oko 100 eura u Konavlima, u Župi oko 120 te u Dubrovniku oko 300 eura za kvadrat. Poljoprivredno zemljište je najbliže u Trstenome i prodaje se od 14 do 45 eura za kvadrat, ovisno o lokaciji.
Zamijetili smo da je jedna cijena nekretnine u samom Dubrovniku, koja je već prije 'digla prašinu' jer je riječ o sakralnom objektu pretvorenom u apartman, osjetno pala. Riječ je o kontroverznom apartmanu u Lapadu, zapravo bivšoj kapelici Majke žalosne, veličine tek 25 kvadrata, koja se u siječnju prodavala za 120.000 eura, dakle, 4.800 eura za kvadrat, a sada se prodaje za 97.000 eura, odnosno 3.880 eura za kvadrat. U oglasu se navodi da se radi o 'prizemnici, kamenoj kući, s okućnicom od 15 kvadrata'. Stanje je 'potpuno namješteno', a moguća je i zamjena za drugu nekretninu. Kao godina izgradnje navedena je 1710., a energetski razred joj je 'B'.
A kakvo je uistinu stanje na tržištu nekretnina, najbolje mogu reći ljudi koji rade u agencijama za prodaju nekretnina. Njuškalo i slični oglasnici, naime, nisu relevantni jer ondje su obično cijene prenapuhane i nisu one po kojima se nekretnine na koncu zaista i prodaju, kaže nam direktor agencije Progen, Igor Koprivica:
- Relevantni su podaci porezne uprave i e-nekretnina. To je najbliže realnoj cijeni. Posao nam je sada upola slabiji, ali ipak podmirimo sve troškove i imamo sredstva za funkcioniranje. Tržište postoji, samo je osjetno manje. Nama je uspjeh kad dobijemo dobru nekretninu jer imamo dosta kupaca za dobre stvari. Sad je i ponuda dobrih i raznovrsnijih nekretnina puno bolja nego prethodnih godina, ustvrdio je Koprivica.
- U prvom lockdownu promet je bio prekinut, nije se uopće trgovalo. Onda je trgovanje malo počelo, ali ni približno kao prethodne dvije godine. Činjenica je i da je uvijek nedostajalo nekretnina s dobrim karakteristikama, kojih i sada fali, i cijene takvih nekretnina nisu pale. Za nekretnine s lošim karakteristikama očekuje se veći pad cijena. To su nekretnine bez parkinga, sutereni, bez pogleda, na lošoj lokaciji, lošeg rasporeda prostorija, nekvalitetne gradnje ili infrastrukture i drugih nedostakaka. Vrhunska nekretnina je, recimo, stan u novogradnji u Lapadu s liftom i 2 parkirna mjesta, s pogledom na more. Potražnja za takvim stanovima je uvijek veća od ponude i nije ih problem prodati za onu cijenu koja je bila i prije krize. S druge strane, tu su stari stanovi koji nemaju dobru infrastrukturu, zakrčena je prometnica, zgrade su stare, nemaju parking ni lift... To su nekretnine koje imaju lošije karakteristike i za takve trenutno nema ni kupaca, pa je logično da će im cijene padati, pojašnjava Igor Koprivica.
- Ljudi su izbirljiviji, a cijene tih lošijih nekretnina su i prije bile dosta visoke. Vrlo je mala razlika bila između novogradnje i stare gradnje, kod koje morate potrošiti 500 do 700 eura po kvadratu za renoviranje i dođe vam skuplje nego novogradnja, a uglavnom nemate ni parking ni lift ni novi krov. Ta diferencijacija cijena će se s vremenom još više osjetiti. Kvalitetne nekretnine zadržat će cijene, a kod lošijih će se osjetiti pad, kaže stručnjak po ovom pitanju.
Kriza je utjecala na dobivanje stambenih kredita kod poslovnih banaka, dodaje naš sugovornik, tako da i to utječe na promjene na tržištu.
- Ono što se povećalo, jest potražnja klijenata za vrhunskim nekretninama, uglavnom naših ljudi koji žive na stranim adresama i imaju veliki budžet. Novi je trend imati nekretninu izvan grada, na otocima, u izolaciji. Stalno sam u zadnje vrijeme na Elafitima, tu se pojačao interes. S druge strane, najviše je smanjen interes u onome od čega smo svi mi po agencijama živjeli, a to su nekretnine vrijednosti od 100.000 do 150.000 eura, jer su upravo njihovi kupci najviše pogođeni krizom.
Je li u nas zamjetan broj onih koji prodaju stanove jer ne mogu vraćati kredite?
- U nas, na sreću, nema puno takvih ljudi koji su se preopteretili financijski. Puno je kupaca koji su stanove kupili iz vlastitih sredstava, nisu išli u zaduživanje. Naš grad je po tome specifičan i imamo sreću što živimo tu, utješno kazuje Koprivica.
- Na drugim područjima Hrvatske je drugačije, ljudi više kupuju stanove iz kredita. Mnogi su se i opametili sa zadnjom krizom 2008., pa je većina kupila stanove iz vlastitih sredstava, zarade pa kupe, bez velikih zaduživanja. Bankari smatraju da će nakon cjepiva doći bolja sezona, upola lošija nego 2019., ali ipak bolja nego 2020. Naše tržište nekretnina je konzervativno i malo, i ono sporo reagira. Ako sljedeća turistička sezona bude dobra, smatraju da neće biti jačeg udara na tržište nekretnina, ali to, naravno, nitko ne zna sa sigurnošću, zaključio je direktor Progena.
Iako ima sve dobre karakteristike za prodaju – samostojeća je, ima nešto okućnice, mogućnost parkinga i namještena je – kapelici/apartmanu u Lapadu pala je cijena i to za gotovo 1000 eura po kvadratu. Druge, pa i one lošije nekretnine je zasad ne slijede, vrlo vjerojatno zato što vlasnicima 'nije frka', posebno u ovom dijelu Hrvatske u kojem je turizam od mnogih prosječnih ljudi u posljednjih 10-tak godina napravio bogataše. 'Ne gori', a ni kriza neće vječno trajati.