Stan je mjesto stalnog stanovanja, a apartman poslovni objekt. Uz ovu definiciju, mnogo je zabluda o razlikama između stana i apartmana, od projektiranja, preko plaćanja poreza do režijskih troškova.
Da stambenih prostora ima viška čak i u Dubrovniku, poznatom po vrtoglavim cijenama četvornog metra, govori službeni podatak resornog ministarstva o 4.000 praznih stanova koje nitko ne koristi, a nema ih na tržištu. Na ovom se području dosad češće pokušavalo prenamijeniti stan u apartman nego obratno, što bi se lako moglo promijeniti sve jačom anti iznajmljivačkom klimom i povećanjem nameta. Prenamjena je teoretski moguća, ali vrlo često složena.
Stotinu suglasnosti
Prije kupovine nekretnine uputno je znati o kakvoj je zoni riječ u prostornom planu. Npr., u zoni M1, mješovite - pretežito stambene namjene, najviše 30 posto bruto razvijene površine građevine može biti poslovne namjene. Također, kupci moraju znati da za prenamjenu treba ispuniti uvjete koji su trenutačno važeći, a njih je nekada nemoguće ispuniti ako je riječ o zgradi izgrađenoj prema propisima koji su bili na snazi 1980-ih.
- Prenamjena je moguća, ali uvjeti su strogi a postupak zna biti složen. Neke se davno izgrađene zgrade, u Mokošici, Peytonu ili Čokolinu, nalaze se na parcelama u narodnom vlasništvu. U zgradi u Novoj Mokošici možete prenamijeniti, spojiti dva stana u jedan ili jednoga podijeliti, jer to zona dopušta. Međutim, prije ulaska u projekt treba riješiti imovinsko-pravne odnose. To podrazumijeva suglasnost svih 33 vlasnika jedinica unutar zgrade. Štoviše, to nekad uključuje i više stotina ljudi jer imate primjere triju zgrada na istoj čestici. U tom slučaju sve tri zgrade trebaju dati suglasnost da se izdvoji ta jedna vaša. Stanje je mnogo jednostavnije u zgradama građenima od 2000-tih naovamo. A to je tek početak posla – objašnjavaju u jednom dubrovačkom arhitektonskom uredu.
Nakon početnih pravnih, nailazi se na prepreke u ispunjenju uvjeta propisanih prostornim planom, npr. ako zgrade imaju višu etažnost od dopuštene što je čest slučaj upravo u Mokošici, ili, primjerice, nemaju parkirališna mjesta na građevnoj čestici ni u gravitacijskom području unutar 100 metara u istom vlasništvu. Grad Dubrovnik uvjetuje dva parkirališna mjesta po funkcionalnoj jedinici, a to od 2021. godine, osim za stan, vrijedi i za apartman. Gdje nema kolnog pristupa ili na građevnoj čestici nije moguće osigurati propisani parkirališni prostor sukladno odredbama različitih prostornih planova, Grad Dubrovnik prihvaća naknadu za nedostajuće parkirališno mjesto koja se kreće do 20.000 do 100.000 kuna, ovisno o zoni. Tko prvi put rješava svoje stambeno pitanje, plaća 10 posto te naknade za jednu funkcionalnu cjelinu stambene namjene. Apartmane, u smislu Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu, u gradskoj upravi ne smatraju funkcionalnim cjelinama stambene namjene kad je u pitanju naknada za nedostajuće parkirališno mjesto. A, sve se to moglo zaobići u vrijeme legalizacije.
Zakon o komunalnom gospodarstvu ne predviđa različite jedinične vrijednosti komunalnog doprinosa ovisno o namjeni, što znači da nema razlike između stambenih jedinica i apartmana. Međutim, iz gradske uprave upozoravaju da se za prostore koji su izgrađeni kao apartmani ne može ostvariti pravo na oslobađanje od plaćanja komunalnog doprinosa radi rješavanja stambenog pitanja ili za članove obitelji smrtno stradalog hrvatskog branitelja i članove obitelji zatočenog ili nestalog hrvatskog branitelja.
Kupiti apartman?
Na svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj plaća se porez na promet nekretnina, pritom se ono ne smatra stjecanjem na koje se plaća porez na dodanu vrijednost. Dakle, ne postoji razlika u oporezivanju pri kupovini stana u odnosu na kupovinu apartmana, tumače iz Porezne uprave. Zakonom o porezu na promet nekretnina propisano je da se značenje pojma nekretnine odnosi na sve vrste zemljišta te građevine: stambene, poslovne i sve druge zgrade kao što su kuće za odmor, garaže i njihovi dijelovi, stanovi, zajednički dijelovi zgrade, itd.
Prema Zakonu o lokalnim porezima, vlasnici kuća za odmor plaćaju poseban porez, a kriterij za utvrđivanje statusa takve kuće je njeno korištenje.
- Kuća za odmor, odnosno nekretnina koja služi vlasniku za stalno stanovanje ne podliježe plaćanju poreza na kuće za odmor. Ako vlasnik nekretninu ili dio nekretnine koristi za iznajmljivanje tijekom cijele godine, ta nekretnina odnosno njen dio koji se koristi za iznajmljivanje tijekom cijele godine ne može se smatrati kućom za odmor u toj godini jer se ne koristi povremeno ili sezonski. Međutim, ako se nekretnina ili njen dio koristi za iznajmljivanje povremeno ili sezonski, a ostatak godine se ne koristi, onda se ta nekretnina smatra kućom za odmor u smislu toga Zakona te je njen vlasnik obveznik plaćanja poreza na kuće za odmor – objašnjavaju iz Porezne uprave.
Evo odgovora na još jednu nedoumicu. Po zakonu iz 2012. godine, prilikom prijave prebivališta i boravišta građanin je dužan potpisati izjavu da se u mjestu i na adresi prebivališta ili boravišta nastanio. Objekt u kojem se građanin ima namjeru nastaniti može biti i jedinica koja je kategorizirana kao apartman, navode iz Policijske uprave dubrovačko-neretvanske.
Cijena struje kao za restoran
Jedan od češćih protuargumenata za kupovinu apartmana ili poslovnog prostora radi uređenja za stalno stanovanje su skuplji režijski troškovi.
- Namjena apartmana u građevinskoj dozvoli je poslovna te on kao takav automatski pripada kategoriji potrošnje poduzetništvo, dok je kod stana namjena stambena te on kao takav pripada kategoriji potrošnje kućanstvo. Svaki se kupac za konkretnu usporedbu iznosa računa kućanstvo-poduzetništvo može obratiti svom opskrbljivaču električne energije - odgovaraju iz HEP-a.
Obračunska tarifa je tri puta skuplja za poduzetnike u odnosu na građane. Što se tiče vode, tamo gdje je prostor u zemljišno-knjižnom izvatku zaveden kao apartman, odnosno poslovni objekt, Vodovod Dubrovnik naplaćuje po cjeniku za tzv. ‘gospodarsku vodu’, kao za restoran ili ured. Većina iznajmljivača s rješenjem za iznajmljivanje u svojoj kući ili starijoj zgradi, kubični metar vode plaća kao za svaki drugi stambeni prostor. Prema cjeniku dubrovačkog Vodovoda, varijabilni dio cijene vodnih usluga je 2,14 eura po kubiku za stambeni, a 3,85 eura za poslovni prostor.
Gradsko poduzeće Čistoća zasad jednako naplaćuje zbrinjavanje otpada za apartmane i za stanove. No, Čistoća već radi na podizanju cijene vlasnicima apartmana, što će se, prema riječima direktorice Mihaele Mikulandre, dogoditi uvođenjem novog sustava gospodarenja otpadom u roku dvije godine. Inače, tko iznajmljuje, plaća paušal poreza po postelji i turističku pristojbu čiji se dio uplaćuje u gradsku blagajnu u svrhu poboljšanja uvjeta boravka turista, pa i zbrinjavanje otpada.
- Vezano uz komunalnu naknadu, važno je istaknuti da se namjena prostora određuje prema stvarnoj namjeni i trenutačnom stanju korištenja, a ne prema aktu o gradnji na temelju kojeg je nekretnina izgrađena – odgovorili su iz Grada Dubrovnika.
Prema važećoj odluci, komunalna naknada za prostor koji se koristi za pružanje usluga smještaja u turizmu iznosi deset puta više od komunalne naknade za stambeni prostor, odnosno pet puta više ako se navedena djelatnost ne obavlja više od šest mjeseci u kalendarskoj godini.
- Osobno nikome ne savjetovao kupovinu apartmana za vlastito stanovanje. Prije svega, krediti za kupovinu apartmana su skuplji nego za stan – naglašava Frano Bezić, posrednik u prodaji nekretnina.
Bezić smatra kako bi trebalo poticati cjelogodišnje iznajmljivanje. Iako su prihodi manji, troškovi dugoročnog iznajmljivanja apartmana su niži a postoji velika potražnja za podstanarskim stanovima.
- U Dubrovniku nedostaje isključivo stambenih zona, većinom su to mješovite, čak i tamo gdje ne postoji baš nikakav logičan razlog graditi ni otvarati poslovne prostore – kaže Bezić te ističe kako se građevinarima više isplatilo ulagati u pretežito poslovne građevine, u vrijeme dok je za apartman trebalo osigurati samo jedno parkirališno mjesto. Zgrade koje se trenutačno grade, a dozvolu su dobile prema starom planu, grade upravo na taj način.
- Kupovina apartmana je investicija, bilo da se iznajmljuje sezonski ili čitavu godinu, poručuje Bezić. Kaže kako je na dubrovačkom području daleko veća potražnja za stambenim prostorima pa se u nedostatku stanova na tržištu, unatoč svim iznesenim argumentima, kupuju i apartmani.