StoryEditorOCM
Hrvatska i svijetTri zlatna pravila

Planirate kupnju stana na kredit? Ovo morate obvezno napraviti, nije komplicirano, a pokazat će vam koliko ste spremni na taj korak

Piše izv.prof.dr.sc. Ana Rimac Smiljanić
21. veljače 2022. - 14:18

Početkom godine javnosti su obznanjeni rezultati zadnjeg popisa stanovništva. Rijetko tko se nije osvrnuo na demografski pad zabilježen u posljednjih deset godina, između dva popisa.

Također, ono što je posebno upalo u oči jest i činjenica što se, unatoč padu stanovništva, broj stambenih jedinica povećao. Istodobno na tržištu cijene stambenih nekretnina "lete u nebo". Priprema se novi natječaj APN-a za subvencioniranje stambenih kredita, a potencijalni kupci stanova se žale da nema stanova na prodaju.

Dodatno, zbunjujuća, a i zabrinjavajuća, vijest je posljednjih dana došla iz Europe, od Europskog odbora za sistemski rizik (ESRB), u kojem su zabrinuti zagrijavanjem tržišta nekretnina u Hrvatskoj i posljedicama pucanja balona u cijenama za financijski sustav, donosi Slobodna Dalmacija. 

A tržište se itekako zagrijava tisućama eura po kvadratu.

Konkretno, cijene se penju i do šest tisuća eura za kvadrat u Splitu, Dubrovniku, Opatiji, Zagrebu... A tu su i subvencionirani krediti države koji dodatno potiču zaduživanje građana. Dovoljno je kazati kako na proljeće kreće novi krug prijava za APN-ove kredite...

Trajno stanovanje

Bilo da su APN, bilo da su "obične kupnje" nekretnina, činjenica je da se – kupuje.

Pa tko kupuje i živi u tim nekretninama ako je ljudi sve manje, a nekretnine sve skuplje, upitat će svatko tko logički razmišlja.

No odgovor ne leži u trajnom stanovanju. Istraživanja, ne samo ona u Hrvatskoj, već u cijeloj Europi, pokazala su kako stanovništvo više ne predstavlja determinantu u oblikovanju cijena stambenih nekretnina. Upozorenje ESRB-a, stoga, ne čudi.

Trenutačno smo u Hrvatskoj svjedoci uzlaznog trenda u cijenama nekretnina, koji je počeo 2015. godine. Navedeni trend je osobito izražen u cijenama stambenih nekretnina. Po tom trendu Hrvatska nije iznimka, već je sličan uzlazni ciklus evidentan u svim zemljama EU-a, ali i većini zemalja svijeta. Prema podacima OECD-a i Eurostata, realne cijene stambenih nekretnina prerasle su razinu koja je prethodila globalnoj financijskoj krizi iz 2008. godine. Njihov rast je brži od rasta cijena rada i materijala u graditeljstvu te dohotka koji generiraju nekretnine.

Možemo, stoga, opravdano sumnjati da se stvara mjehur u cijenama nekretnina čije je ispuhivanje opasno za ekonomiju.

Ako ste se odlučili za kupnju nekretnine kreditom, ovo morate učiniti:
1.        Izračunajte anuitet kredita koji namjeravate uzeti. Pokušajte živjeti šest mjeseci prije podizanja kredita štedeći taj iznos. Ostaje li vam dovoljno novca za život kakav očekujete?
2.        Imate li dovoljno ušteđevine za podmiriti sve vaše troškove u sljedeća tri mjeseca, uključujući i anuitet za kredit koji planirate uzeti? To je minimalni "crni fond" koji morate imati za "ne daj Bože" situacije.
3.        Izračunajte koliki bi vam bio anuitet da kamatna stopa bude dvostruko veća. Biste li u takvoj situaciji mogli vraćati kredit? U čitavom svijetu inflacija značajno prijeti te raste sigurnosna neizvjesnost. Navedeno uvijek vodi k rastu kamatnih stopa. Drastičan skok se ne očekuje brzo, ali, ne zaboravite, stambeni kredit se uzima najčešće na rok otplate od trideset godina. Zbrojite na svoje sadašnje godine života i vrijeme povrata kredita te se upitajte hoćete li imati vremena ispraviti ovu odluku ako pogriješite.

Danas se stambene nekretnine kupuju za mirovinu, crne dane i sl., jer se kapital ne ulaže u ostalu alternativnu imovinu. Razlog tome jest čitavo desetljeće niskih kamatnih stopa, zbog kojih se manje isplati ulagati u državne obveznice, štednju ili dionice. Taj trend je potaknuo i sve veći trend starenja stanovništva. Bogatiji srednji sloj stanovništva za mirovinu kupuje nekretnine jer su svjesni da državna mirovina neće biti velika. I to za – iznajmljivanje. Taj se trend kupnje nekretnina kao investicijske imovine zove "buy-to-lease" ili "housing not for housing". Strah od inflacije dodatno je potaknuo taj trend. Investitori se okreću imovini koja se tradicionalno gleda kao dobra zaštita vrijednosti novca. Ponuda stambenih nekretnina značajno zaostaje za potražnjom i cijene lete u nebo.

Najisplativija opcija

A što bi u međuvremenu mladi trebali učiniti? Iskoristiti ili ne APN kredit?

Odgovor nije jednostavan. Treba imati na umu da kupnja nekretnine nije uvijek najisplativija opcija! Financijska isplativost najma naspram kupnje može se točno u lipu izračunati! Dodatno, cijene nekretnina rastu i padaju. Ciklusi u cijenama nekretnina dugo traju, što može stvoriti iluziju da se ulaganjem u nekretnine ne može izgubili. Netko će reći "ode cijeli život" čekajući da cijene opet padnu, a vrijeme ne čeka... Ako ste se ipak odlučili na kupnju nekretnine kreditom, testirajte sebe možete li si stvarno priuštiti kredit. Koraci su jednostavni iako ih nije lako provoditi.

Ne zaboravite, s rastom kamatnih stopa štednja u banci i druga alternativna ulaganja postat će isplativija. Dio sadašnjih kupaca će se sigurno povući s tržišta nekretnina, piše Slobodna Dalmacija. 

Ako su vas ova pitanja prestrašila, ne brinite se. Nekretnina neće nestati. Gradit će se nove stambene nekretnine sve dok budu postojali ljudi koji ih mogu platiti.

Rizici - Kamate mogu samo rasti
• Krajem 2021. godine stopa inflacije skočila je na pet posto.
• Početkom 2022. objavljen je popis stanovništva iz kojeg je vidljivo da je broj stanovništva u padu, ali da raste broj stambenih jedinica.
• Krajem siječnja najavljen je novi krug prijava za subvencionirane stambene kredite, vrijedne 50 milijuna kuna.
• Javni poziv za dostavu ponuda banaka objavljen je sredinom veljače, a APN bi zahtjeve građana zaprimao od 21. ožujka.
• Sredinom veljače u Hrvatsku stiže upozorenje iz Europskog odbora za sistemski rizik (ESRB), u kojem su zabrinuti zagrijavanjem tržišta nekretnina u Hrvatskoj i posljedicama pucanja balona u cijenama za financijski sustav.
• Trend rasta cijena u Hrvatskoj, koji je startao 2015. godine, i dalje je u uzlaznoj putanji.
• Nalazimo se u trenutku povijesno niskih kamatnih stopa koje ne mogu biti niže.

05. studeni 2024 17:24