Nije novost da hrvatski građani kupuju nekretnine u inozemstvu. Povremeno se samo nametne pitanje u kojem broju, kao i koje su im zemlje najčešći odabir u određenom trenutku, piše Slobodna Dalmacija.
Tako je ovih dana pozornost javnosti izazvao podatak da 94 osobe iz Hrvatske imaju 125 nekretnina u Dubaiju u vrijednosti od 42 milijuna dolara. Dobre poznavatelje poslovanja nekretninama, međutim, ta vijest nije iznenadila, jednostavno zbog toga što i neke hrvatske agencije na svojim stranicama objavljuju ponudu tržišta nekretnina upravo u Dubaiju. A to, naravno, ne bi radile da ne postoji interes kupaca.
Nas je pak zanimalo koju vrstu nekretnina hrvatski državljani najčešće kupuju i zašto baš u Dubaiju.
– Najviše se traže jednosobni i dvosobni stanovi na dobrim lokacijama, gdje će nakon završetka imati veću vrijednost od početne po kojoj su kupljeni. Razlika može biti i do 30 posto, pa čak i više, što ovisi o tome u kojem se dijelu Dubaija i u kakvom projektu stan nalazi – kazao nam je Vlatko Mrvoš iz agencije “Proagent” iz Buzeta, koja ima ovlaštenje za prodaju stanova u Dubaiju i Abu Dhabiju.
Za kupnju se, prema kazivanju našeg sugovornika, odlučuju zbog toga što su cijene stanova u Zagrebu, Splitu, Rovinju, Dubrovniku, pa i u drugim gradovima, već sustigle one u Dubaiju i Abu Dhabiju.
– Kupovanje stana obično je investicija, a ima slučajeva kad se za kupnju odlučuju kako bi vlasnici uživali u “lifestyleu” koji Dubai daje – veli Mrvoš.
Ako su cijene stanova već “izjednačene”, a kupnja je investicija, nameće se pitanje zašto bi netko ovoga trenutka ulagao u nekretninu u Dubaiju, a ne, primjerice, u Dubrovniku.
Ulaganje viška kapitala
– Prije svega ovisi o tome što tko želi učiniti sa svojim novcem – odgovara Mrvoš i obrazlaže:
– Ne zaboravimo da se kod ulaganja u nekretnine, primjerice u Dubrovniku ili Dubaiju, uglavnom ne radi o rješavanju stambenog pitanja, nego o ulaganju viška kapitala. Oba grada koja ste naveli imaju svoje prednosti i nedostatke, ali kako se radi u ulaganju s očekivanjem nekog prinosa na uloženi kapital, svatko za sebe odlučuje koji su mu prioriteti. Iz iskustva znam da kupci na destinaciji koju su odabrali žele imati vrhunske uvjete za življenje, a to Dubai daje cijelu godinu. Dubai je grad budućnosti i poznat kao grad kontrasta, u kojemu je spojeno moderno, luksuzno i tradicionalno. Redovne direktne avionske linije iz Zagreba, Ljubljane, Beograda, Venecije... za Dubai i svega pet i pol sati leta dobar su razlog investiranja u nekretnine koje možete koristiti po potrebi, a kad ih ne koristite, možete ih prepustiti tržištu i ostvariti godišnje prihode od iznajmljivanja – naglašava Mrvoš.
I tu sad dolazimo do usporedbe koja zapravo pokazuje razliku između isplativosti ulaganja u nekretnine na pojedinim tržištima, koju nam je naš sugovornik zorno prikazao.
– Kod prezentacije mogućnosti ulaganja u nekretnine u Ujedinjenim Arapskim Emiratima često dobijem pitanje: “Zašto su cijene tamo tako niske?” Na to odgovaram da nisu tamo cijene niske, nego su cijene u Hrvatskoj toliko narasle da su gotovo jednake.
Prema podacima koje je iznio “Numbeo” za studeni prošle godine, Zagreb je po cijenama stanova sustigao Dubai, a po cijenama u centru grada ga je i prestigao.
Ali “Numbeo” navodi i da se jednosobni stan u centru Zagreba iznajmljuje po cijeni od 3692 kune mjesečno, dok jednosobni stan u centru Dubaija postiže cijenu od 9273 kune (151,16 posto više u odnosu na Zagreb). Jednosobni stan izvan centra Zagreba postiže cijenu od 2656 kuna mjesečno, a takav stan izvan centra Dubaija 6037 kuna (127,28 posto više). Trosobni stanovi u centru Zagreba postižu cijenu od 6933 kune mjesečno, dok u centru Dubaija postižu 17.348 kuna (150,22 posto više). Po cijenama stanova Zagreb je sustigao, odnosno prestigao, Dubai. Dubai prednjači, međutim, po visini cijene najma stana i prihodu od iznajmljivanja stanova približne kupovne cijene i površine te dovodi do razmišljanja gdje ulagati višak kapitala – konstatira Mrvoš.
Povoljni uvjeti plaćanja
U oglasima objavljenima u Hrvatskoj primjetno je da se za kupnju većinom nude stanovi koji će tek biti izgrađeni dogodine ili 2025., što je još jedna sličnost sa stanjem tržišta, primjerice u Splitu, gdje su stanovi u novogradnji uglavnom prodani i prije nego što se izvedu temelji novog objekta.
Što se Dubaija tiče, takva kupnja kupcima daje priliku za vrlo povoljne uvjete plaćanja na više godina.
– Tako se u nekim projektima već nakon 60 posto uplate mogu preuzeti ključevi stana i razliku od 40 posto vrijednosti isplaćivati tijekom dvije godine, a pritom stan može biti na tržištu najma i tako ostvarivati prihode. Svatko tko ima financijske mogućnosti i ima interes za ulaganje u Emirate može biti kupac. Uglavnom su to poduzetnici, a u posljednje vrijeme povećan je interes klijenata iz Slovenije, BiH i Srbije. U Dubaiju se, inače, ne plaća porez na kupnju nekretnine, nego četiri posto od cijene za Dubai Land Department – podsjeća naš sugovornik.
Dubai Land Department je, dodajmo, Odjel za zemljište Dubaija, koji nastoji postići ciljeve strategije vlade Dubaija u sektoru nekretnina i poboljšati postupke registracije zemljišta.
Opće je poznato da je u oštroj tržišnoj konkurenciji prilično teško privući investitore, a bome je još teže zadržati ih. Kupnja nekretnina u Dubaiju “in” je u ovome trenutku, pitanje glasi na koji rok. Više je faktora koji uvjetuju odgovor. Naš sugovornik podsjeća na to da su Emirati druga najsigurnija zemlja na svijetu (prva je Katar). Hrvatska je na trinaestom mjestu, što je itekako dobro i vrlo važno za privlačenje kapitala. Slijedi pak ono čuveno “ali”:
– Dubai je otvoren prema svijetu, dok Hrvatska dosta selektivno bira investitore – uspoređuje Mrvoš. – Tako kod nas imate primjera da se boravišna dozvola strancu teško, da ne kažem nikako, izda. Mislim da bi Hrvatska trebala pratiti što i kako UAE radi na privlačenju investicija i omogućiti vlasnicima nekretnina da imaju boravišnu dozvolu i da mogu nesmetano boraviti u svojoj nekretnini. Zašto je to važno? Pa važno je, jer kad netko tu živi i ima dozvolu za boravak, onda on i njegova obitelj troše novac na svakodnevni život, auto, restorane i druge usluge, kao što to i naši građani rade.
U Dubaiju kod kupnje nekretnine skuplje od 194.000 eura kupac može zatražiti boravišnu vizu na rok od tri godine, koja se nakon isteka može produžiti sve dok postoji vlasništvo nad nekretninom. Ne vidim niti jedan opravdani razlog da i Hrvatska ne uvede nešto slično. Moramo se otvoriti prema svijetu i pokazati da nam je stalo do stranih ulaganja – upozorava Mrvoš.
Mrvoš, nadalje, nije propustio podsjetiti i na činjenicu da novac u banci danas ne donosi zaradu, nego banka služi više kao sef za njegovo čuvanje, a pitanje je do kada će to biti “besplatno” i kada će doći dan da se za držanje novca u banci plaća negativna kamata. Sve to potaknulo je tržište nekretnina, pa se novac iz banaka ulaže u nekretnine s ciljem održavanja vrijednosti novca, stvaranje dodane vrijednosti kod gradnje novih nekretnina i prodaje. Istina je da su nedavno objavljeni podaci skrenuli pozornost na tržište nekretnina u Dubaiju, u slučaju Splita i Dalmacije rekli bismo – ponovno. Još prije deset i više godina, podsjetila nas je Jasminka Biliškov iz “Biliškov nekretnina”, predsjednica Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK – Županijskoj komori Split i dopredsjednica na nacionalnoj razini.
Interes ne jenjava
– Pojedini investitori, uglavnom poslovni ljudi, pokazali su tada zanimanje za kupnju nekretnine u Dubaiju – kaže Biliškov – a jedan od njih ju je i kupio. Interesa ima i sada. Riječ je uglavnom o biznismenima koji nisu puno eksponirani u javnosti, koji su, međutim, radili i zaradili i žele si priuštiti nešto ekstravagantno. A Dubai ima puno zanimljivosti kojih ovdje nema. Zime su im blage, a ljeta vruća, ali su im zato svi sadržaji u zatvorenim prostorima. U okviru nevjerojatnih robnih kuća izgrađeno je, na primjer, skijalište s umjetnim snijegom. Sve što rade, rade po najvišim standardima, pa na lokaciji gdje ste kupili stan ili kuću imate garažu, vrtić, školu… sve što trebate.
Neizbježna je usporedba cijena na relaciji Split – Dubai, a one su, prema podacima naše sugovornice, u Dubaiju na periferiji od 2000 do 2500 eura po kvadratu, za luksuzne stanove od 3500 do 5000 eura za kvadrat, a na najelitnijim lokacijama i do 10.000 eura. Vile koštaju od sedam milijuna eura pa naviše, a one na golf-terenima 15 milijuna eura i više. U Splitu je ovoga trenutka teško naći novogradnju s cijenom ispod 2800 eura po kvadratu, a nerijetko se prodaju i za 4000 eura po četvornome metru.